Il existe différents types de SCPI : les SCPI de rendement distribuent à leurs associés des revenus réguliers, issus des loyers perçus (SCPI de bureaux, bureaux et commerces, murs de magasins, diversifiée, régionale...). Elles représentent près de 90% du marché ; les SCPI de plus-values sont focalisées sur la valorisation des parts et la revente d'immeubles avec plus-value ; les SCPI fiscalesqui investissent uniquement dans des logements neufs ou restructurés qui octroient aux investisseurs des avantages fiscaux (Robien, Borloo, Scellier, Duflot, Pinel...).

Pour qui ?

Toute personne physique majeure peut souscrire des parts de SCPI.

Le profil type

Les SCPI sont conçues pour des particuliers désireux d'investir dans l'immobilier, et ne disposant pas des moyens ou du temps requis pour acheter et gérer un bien en direct. La mutualisation des apports et des risques permet d'entrer à moindre frais, avec des objectifs divers : obtenir un revenu, préparer sa retraite, viser une plus-value, diminuer son impôt, se constituer et transmettre un patrimoine...

ATTENTION

Lorsque les parts de SCPI sont acquises sur le marché secondaire, elles sont soumises à un droit d'enregistrement de 5,09 %. Sur le marché primaire (à l'émission des parts) aucun droit n'est dû.

Le plafond d'investissement

Les investissements en SCPI ne sont pas plafonnés, sauf disposition contractuelle spécifique.

Les particularités

1/ La SCPI doit disposer d’un capital minimum de 760 000 euros. Le public doit détenir au moins 15 % du capital de la SCPI.

2/ L'activité de la SCPI est régie par une société de gestion, qui doit être agréée par l'AMF.

3/ La société de gestion collecte des capitaux par appel public à l'épargne, recherche et sélectionne des immeubles à acquérir et des locataires, gère les biens et les locations, distribuent des revenus aux associés, informe le public...

4/ Les parts sont nominatives : elles sont numérotées et attribuées nominativement à leur détenteur. Leur montant minimal, à l'émission, est de 150 euros.

5/ On distingue les SCPI à capital fixe et à capital variable :

- Dans les premières, la SCPI fixe un capital plafond, qu'elle s'efforce d'atteindre par augmentations de capital successives. Une fois le plafond atteint, le capital ne varie plus. Si un porteur de parts souhaite se retirer, il doit trouver des «remplaçants» qui reprennent ses parts, au sein ou à l'extérieur de la SCPI, sur un marché secondaire spécifique. La valeur des parts de la SCPI dépend pour beaucoup de l'offre et de la demande, autant que du rendement intrinsèque du parc immobilier. L'offre et la demande de parts peut atteindre une dimension spéculative. On parle de liquidité extrinsèque.

- Dans les secondes, la SCPI peut à tout moment augmenter son capital ou racheter les parts d'un associé sortant. La valeur des parts dépend beaucoup plus étroitement de la valeur et du rendement du patrimoine immobilier, c'est-à-dire de la valeur assignée par la SCPI en fonction de ses performances. Seules sont fixées des bornes minima et maxima pour la variation du capital. On parle de liquidité intrinsèque.

Ainsi, dans une SCPI à capital variable, la valeur des parts est étroitement corrélée à la performance du parc immobilier, telle qu'estimée par la société de gestion. Dans une SCPI à capital fixe, la valeur des parts est aussi fonction de l'offre et de la demande sur le marché secondaire. Elle peut grimper très haut ou descendre très bas, comme sur un marché boursier.

6/ La SCPI n'est pas autorisée à s'endetter.

7/ Le patrimoine immobilier de la SCPI doit faire l'objet d'une expertise indépendante, réalisée sur les lieux, tous les 5 ans. Cette expertise doit être actualisée chaque année, sur dossier.

8/ L'investissement minimal, dans une SCPI, correspond généralement à l'achat d'une part.

Quel rendement ?

Le rendement d'une SCPI peut être composé de 5 éléments, plus ou moins importants selon la stratégie de la société de gestion : les revenus locatifs (privilégiés dans une SCPI de rendement), les plus-values à la revente des immeubles (axe prioritaire d'une SCPI dite de plus-value), les plus-values à la revente des parts, la réduction d'impôt (recherchée par la SCPI fiscale), les intérêts générés par le placement de trésorerie.

Les SCPI montrent donc une bonne résistance à la crise, et leur performance moyenne s'avère supérieure à celle des produits d'actions et d'obligations, ou encore des assurances vie. Cependant elles restent très sensibles aux chocs brutaux : quand le risque de défaillance des locataires s'élève sensiblement, ou qu'éclate une bulle immobilière. En 2008, par exemple, la valeur de part des SCPI, en moyenne, avait perdu 5 %. Il est donc nécessaire de sélectionner soigneusement sa SCPI, parmi une offre abondante. En utilisant les critères habituels : stratégie et support d'investissement de la SCPI, diversité du patrimoine et des zones géographiques, qualité des immeubles et attractivité de leur zone, taux d'occupation des immeubles, montant des provisions pour travaux (la perspective de travaux importants abaissant celle du rendement), part des réserves affectée au dividende (certaines sociétés dopant ou maintenant leur rendement en puisant dans leurs réserves), historique des performances, frais prélevés par la société de gestion...

Les frais prélevés par les SCPI représentent une fraction importante de l'investissement initial et des revenus distribués. Les frais de souscription représentent de 4 à 14 % du prix d'émission et sont généralement inclus dans le prix de la part ; les frais de gestion représentent de 8 à 10 % HT des loyers HT et sont prélevés chaque année ; les frais de retrait ou de cession représentent 4 à 8 % HT du prix de vente d'une part en cas d'intervention de la société de gestion, et 0,60 à 2 % HT dans le cas contraire.

Quelle fiscalité ?

La SCPI, fiscalement transparente, n'est pas soumise à l'impôt sur les sociétés. Chaque porteur de parts est imposé à hauteur de ses droits, et en fonction du type de revenu qu'il reçoit.

Les revenus fonciers

La fraction des revenus d’une SCPI provenant de la gestion de ses immeubles loués correspondant à vos parts est imposable dans la catégorie des revenus fonciers.

Le régime microfoncier. Si l’ensemble des revenus fonciers encaissés dans l’année par votre foyer ne dépasse pas 15 000 €, et si vous êtes par ailleurs propriétaire d’un bien qui vous procure des revenus fonciers « en direct », vous pouvez bénéficier du régime microfoncier. Le fisc applique un abattement de 30 % sur vos revenus et vous êtes imposable sur les 70 % restants. Vous êtes dispensé de remplir une déclaration de revenus fonciers et pouvez reporter directement vos revenus de SCPI sur votre déclaration 2042. Ce sont vos revenus bruts que vous devez déclarer, avant déduction des charges de la société.

Le régime réel d’imposition. Si vous ne percevez pas de revenus fonciers « en direct » ou si vous déclarez plus de 15 000 € de revenus fonciers par an, vous relevez du régime réel. Il en va de même si vous avez réalisé un investissement locatif par l’intermédiaire d’une SCPI, type Malraux, Monument historique, démembrement de propriété, Borloo ancien, Périssol ou Besson neuf (vous bénéficiez dans ces cas des avantages fiscaux attachés à ces dispositifs).

Vous êtes imposable sur la différence entre la part des revenus fonciers de la SCPI vous revenant et la part de ses charges foncières vous incombant (travaux, charges de propriété et de copropriété, honoraires de gestion, taxes, frais des AG…). Si vous avez souscrit un prêt pour acquérir vos parts, vous pouvez déduire vos intérêts d’emprunt annuels. Si vos charges sont supérieures à vos revenus, vous constatez un déficit foncier reportable sur vos autres revenus de l’année et sur vos revenus fonciers des dix années suivantes. Vous devez remplir une déclaration de revenus fonciers n° 2044 et reporter votre résultat foncier net sur votre déclaration n° 2042.

Les SCPI défiscalisantes. Si vous avez souscrit des parts de SCPI Robien, Borloo, Scellier, Duflot ou Pinel, vous bénéficiez des avantages attachés à ces dispositifs. La société a du s’engager à utiliser 95 % des fonds pour acquérir des logements neufs, afin de les louer dans les conditions de ces dispositifs. De votre coté, vous avez du vous engager à conserver vos parts pendant la durée couverte par l’engagement de location pris par elle. Si l’une de ces conditions n’est plus remplie, le fisc peut remettre en cause les avantages obtenus.

Attention, vous relevez du régime réel d’imposition (sauf en Scellier et Duflot). Selon le dispositif choisi par la SCPI, vous pouvez déduire chaque année, en plus des charges foncières « traditionnelles », une fraction de votre investissement, sous forme d’amortissements ou de réduction d’impôt étalés sur la période de location. C’est à vous de calculer votre amortissement déductible sur une déclaration n° 2044 S, ou votre réduction d’impôt sur votre déclaration n° 2042.

Pour une étude détaillée du régime fiscal des revenus fonciers, vous pouvez vous procurer notre Guide de la déclaration des revenus fonciers 2014.

Les revenus financiers

Le cas échéant, vous êtes imposable sur les revenus financiers perçus par la SCPI dans l’année. Celle-ci peut placer les fonds qu’elles récoltent avant de les utiliser pour acquérir des immeubles. Les revenus mobiliers correspondant à vos parts subissent alors l’impôt comme si vous étiez directement titulaire du portefeuille de titres de la SCPI.

Si la SCPI revend des titres, vous êtes aussi soumis au régime des plus-values mobilières sur les gains vous revenant.

Les prélèvements sociaux

Vos revenus de SCPI sont soumis les prélèvements sociaux (15,5 %). Les revenus fonciers les subissent l’année suivant celle de leur encaissement, au vu des éléments inscrits sur votre déclaration. Une fraction de la CSG payée, égale à 5,1 %, est déductible de votre revenu imposable. Les revenus de placements financiers, au contraire, les subissent à la source, au moment de leur encaissement par la SCPI (sauf exceptions).

L’imposition des plus-values

Si vous revendez vos parts de SCPI, vous êtes susceptible de réaliser une plus-value, égale à la différence entre votre prix de cession net et le prix payé à la souscription majoré de vos frais d’acquisition (droits d’enregistrement, commissions de souscription). Ce gain est soumis au régime fiscal des plus-values immobilières. Le taux d’imposition forfaitaire est fixé à 19 %, plus 15,5 % de prélèvements sociaux.

Attention, si vous avez souscrit des parts de SCPI vous engageant à conserver vos parts pendant une certaine durée, les avantages fiscaux particuliers dont vous bénéficiez sont remis en cause en cas de vente par anticipation.

LES +

Accéder à l'investissement immobilier, y compris de bureau et de commerces, avec des moyens réduits. Mutualisation des risques. Gestion professionnelle. Rendements élevés et forte capacité de résistance à la crise.

LES -

Risque de perte. Frais élevés. Investissement à moyen ou long terme. Fiscalité dissuasive.