Les OPCI ont pour objet la construction et l’acquisition d’immeubles en vue de leur location ou la détention de parts de sociétés à prépondérance immobilière. Ils sont constitués sous forme de sociétés de placement à prépondérance immobilière à capital variable (Sppicav) ou de fonds de placement immobilier (FPI).

Pour qui ?

Toute personne physique majeure peut investir dans un OPCI.

Le profil type

Les OPCI «grand public» sont conçus pour des particuliers désireux d'investir dans la pierre, et ne disposant pas des moyens requis pour un achat direct. La mutualisation des apports et des risques permet d'entrer à moindre frais dans le secteur, avec des objectifs divers : obtenir un complément de revenu, préparer sa retraite, viser une plus-value, se constituer et transmettre un patrimoine...

Les OPCI dits RFA (Règles de fonctionnement allégées) sont réservés à une clientèle qualifiée et avertie, dont les investisseurs institutionnels.

ATTENTION

L'OPCI doit respecter de grands équilibres dans la composition de son portefeuille : 60 à 90 % d'actif immobilier, dont 51 % d'immobilier physique ; au moins 10 % de trésorerie permanente (liquidité) ; au maximum 30 % d'actifs non immobiliers (actionsobligationsSicavFCP, produits monétaires...).

Le plafond d'investissement

Les investissements en OPCI ne sont pas plafonnés, sauf disposition contractuelle spécifique.

Les particularités

1/ L'activité de l'OPCI est régie par une société de gestion de portefeuille agréée par l'AMF. Elle définit la stratégie de l'organisme, réalise les investissements immobiliers et les arbitrages, assure la gestion des immeubles, informe les investisseurs. Elle peut prendre en charge la gestion des actifs non immobiliers, ou les confier à un partenaire spécialisé.

2/ La quasi-totalité des OPCI ont opté pour la forme juridique de la Sppicav, de préférence au FPI.

3/ L'OPCI est autorisé à s'endetter à hauteur de 40 % de son portefeuille immobilier.

4/ Le patrimoine immobilier de l'OPCI doit être expertisé annuellement.

5/ L'OPCI est réputé liquide : l'investisseur peut revendre ses parts et récupérer sa mise (augmentée ou amputée en fonction de la performance du produit) dans un délai assez court.

6/ L'investissement minimal dans un OPCI correspond généralement à l'achat d'une part ou d'une action.

Quel rendement ?

Le rendement de l'OPCI est constitué de divers éléments : loyers issus des actifs immobiliers, rentabilité des valeurs mobilières et des placements de trésorerie, plus-values à la revente...

Les OPCI sont tenus de distribuer une part importante de leurs revenus aux souscripteurs : pour les  Sppicav, au moins 85 % des revenus locatifs, 50 % des plus-values nettes de cessions d'actifs immobiliers, et 100 % des dividendes en provenance de filiales soumises au régime SIIC (Sociétés d'Investissement Immobilier Cotées) doivent être distribués aux actionnaires ; pour les FIP, au moins 85 % des revenus locatifs, 85 % des plus-values nettes de cessions d'actifs immobiliers, et 85 % des dividendes en provenance des filiales soumises au régime SIIC doivent être distribués aux porteurs de parts.

Le rendement d'une OPCI peut être grevé de différents frais : frais de souscription, frais de gestion, commission de surperformance, droits de sortie... Ils sont généralement supérieurs à ceux pratiqués par les OPCVM. A ces frais s'ajoutent des prélèvements fiscaux et sociaux.

Quelle fiscalité ?

Lorsque les Sppicav respectent leurs obligations de distribution, seuls les actionnaires sont imposables sur les résultats sociaux distribués et sur les gains liés à la cession de leurs actions. Il en va de même pour les FPI constitués sous forme de copropriétés d’actifs sans personnalité morale.

La fiscalité des Sppicav

Les actionnaires de Sppicav sont appelés à percevoir une fraction des revenus encaissés par la société chaque année, et peuvent réaliser un gain lors de la cession de leurs actions.

L’imposition des revenus. Les revenus distribués sont soumis au barème de l’impôt, après application d’un abattement de 40 % et déduction des frais financiers. Au moment de leur encaissement, ces revenus donnent lieu à un prélèvement obligatoire de 21 %. Ce prélèvement est considéré comme un acompte d'impôt, à valoir sur ceux dus l'année suivante, et remboursable en cas d'excédent. Vous pouvez en être dispensé si votre revenu fiscal de l'avant dernière année ne dépasse pas un plafond (50 000 € pour un célibataire, 75 000 € pour les couples soumis à imposition commune).

Les prélèvements sociaux. Les revenus de Sppicav supportent les prélèvements sociaux, au taux global de 15,5 %. Ils sont précomptés à la source par la Sppicav. La CSG est déductible à hauteur de 5,1 % de vos revenus imposables de l’année de son paiement.

L’imposition des plus-values. Les gains réalisés lors de la cession d’actions de Sppicav sont soumis au régime des plus-values mobilières. Ils sont donc soumis au barème de l'impôt et aux prélèvements sociaux. Les pertes sont imputables sur les plus-values des 10 années suivantes.

La fiscalité des FPI

Les revenus encaissés par le fonds sont imposables lorsqu’ils sont distribués. Les plus-values réalisées par le fonds lors de la cession de ses immeubles, des parts de sociétés à prépondérance immobilière ou des valeurs mobilières qu’il détient en portefeuille sont également imposables entre les mains des porteurs de parts. Par ailleurs, vous êtes imposable sur les gains réalisés lors de la cession de vos parts, ou de leur rachat par le fonds.

L’imposition des revenus fonciers. Les revenus distribués issus des actifs immobiliers du fonds sont imposés en revenus fonciers, dans les conditions de droit commun. Si vous remplissez ses conditions, vous pouvez bénéficier du régime microfoncier. Sinon, vous relevez du régime réel (dans ce cas, les frais de souscription et de gestion de vos parts ne sont pas déductibles). Pour une étude détaillée de la fiscalité des revenus fonciers, reportez-vous à notre Guide de la déclaration des revenus fonciers 2014.

L’imposition des revenus mobiliers. Les revenus distribués issus des actifs financiers du fonds sont imposés dans la catégorie des revenus mobiliers, au moment où ils sont distribués. Ce sont les règles propres à la nature de ces revenus qui doivent être appliquées. Ainsi, en cas de distribution de dividendes, vous êtes soumis au barème progressif de l’impôt, sous déduction d'un abattement de 40 % et des frais supportés.

Ces revenus sont également soumis aux prélèvements sociaux (15,5 %). Ils sont précomptés par le fonds lors de la mise en paiement des revenus, sauf exception. La CSG payée sur les revenus distribués soumis au barème progressif est déductible à hauteur de 5,1 % des revenus encaissés l’année de son paiement.

L’imposition des plus-values distribuées. Les gains réalisés lorsque le fonds vend ses actifs immobiliers ou mobiliers sont imposables entre vos mains.

Les gains tirés de la vente des immeubles et droits immobiliers détenus par le fonds sont imposables entre vos mains, pour une quote-part correspondant à votre participation dans le fonds. Il en va de même des gains tirés de la cession des parts de sociétés à prépondérance immobilière non soumises à l’impôt sur les sociétés que le fonds détient. C’est le régime d’imposition des plus-values immobilières qui s’applique, tant pour la détermination de la plus-value imposable que pour sa taxation : 19 % + 15,5 % de prélèvements sociaux.

Les plus-values mobilières tirées de la cession des valeurs mobilières détenues par le fonds sont imposables lors de leur distribution. Elles subissent aussi les prélèvements sociaux, recouvrés par le fisc au vu des éléments inscrits sur votre déclaration. Par exception, si un porteur détient plus de 10 % des parts du fonds, les plus-values sont imposées, dès leur réalisation, et non lors de leur distribution.

L’imposition des plus-values de cession de parts. Les gains réalisés lors de la vente de parts de FPI relèvent du régime des plus-values immobilières. La plus-value imposable est calculée par différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition des titres. En cas de cession en bloc de parts de FPI acquises par fractions successives, les moins-values constatées sur certaines parts s’imputent sur les plus-values réalisées sur les autres.

LES +

Accéder à l'investissement immobilier avec des moyens réduits. Répartition des risques sur différentes classes d'actifs immobiliers et mobiliers. Gestion professionnelle. Investissement plus liquide que l'acquisition directe d'un bien ou l'achat de parts de SCPI.

LES -

Offre restreinte (une dizaine d'OPCI grand public). Risque non négligeable. Capital non garanti. Perspectives de rendement plus faible que celui d'un bien immobilier. Frais élevés. Fiscalité dissuasive.